Recueil d'astuces pour effectuer une simulation de crédit immobilier

La plupart des simulations de crédit immobilier ne servent à rien. Pas parce que les outils sont mauvais, mais parce qu'on leur pose la mauvaise question. On tape le prix du bien qu'on a repéré, on regarde la mensualité, on trouve que ça passe, et on repart rassuré. Trois mois plus tard, le conseiller bancaire annonce un montant plus bas de quinze mille euros et un dossier qui coince sur l'apport.

L'écart n'a rien de mystérieux. Le simulateur a calculé une mensualité à partir d'un taux moyen et d'un montant. La banque, elle, calcule un reste à vivre, un taux d'endettement après assurance, et regarde la tenue de vos comptes sur les trois derniers mois. Ce ne sont pas les mêmes mathématiques.

Bien utilisée, la simulation reste l'outil le plus utile de la phase de préparation. À condition de s'en servir à l'envers de ce qu'on fait d'habitude : on ne part pas du bien, on part de ce qu'on peut rembourser sans se serrer la ceinture pendant vingt ans.

Partez de votre mensualité supportable, pas du prix affiché

Ouvrez vos relevés des douze derniers mois et calculez ce que vous mettez réellement de côté chaque mois, une fois tout payé, vacances et imprévus compris. Cette somme, augmentée de votre loyer actuel si vous êtes locataire, donne la mensualité que vous pouvez tenir. Elle est souvent inférieure de cent à deux cents euros à ce que la règle du tiers autorise, et c'est normal : la règle des 35 % d'endettement fixe un plafond réglementaire, pas un objectif à atteindre.

Une fois cette mensualité posée, le simulateur travaille dans le bon sens. Vous lui demandez le capital empruntable correspondant, et vous ajoutez votre apport pour obtenir votre budget d'achat. De ce budget, retirez encore les frais que personne ne finance : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien pour les frais de notaire, 2 à 3 % dans le neuf, plus les éventuels frais d'agence s'ils sont à votre charge. Le chiffre qui reste est le prix maximum que vous pouvez proposer au vendeur.

Cette façon de procéder évite la déception classique de la visite coup de cœur sur un bien hors de portée. Elle donne aussi un argument face à un agent immobilier qui pousse vers le haut de la fourchette.

Le TAEG est le seul chiffre comparable d'une offre à l'autre

Le taux nominal ne sert qu'à calculer les intérêts. Le taux annuel effectif global intègre en plus l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et le coût du compte si la banque en impose un. C'est le seul chiffre qui met deux propositions sur le même plan, et c'est celui que les simulateurs gratuits calculent le plus mal, souvent parce qu'ils ignorent l'assurance.

Sur un prêt de vingt-cinq ans, l'assurance emprunteur pèse fréquemment entre 25 et 35 % du coût total du crédit pour un emprunteur de plus de quarante ans. La proportion surprend, mais elle explique pourquoi deux offres au même taux nominal peuvent diverger de plusieurs milliers d'euros. Si le simulateur vous laisse entrer un taux d'assurance, entrez-le. S'il ne le prévoit pas, considérez que son résultat est incomplet.

Autre subtilité qui change le calcul : l'assiette de l'assurance. Certains contrats calculent la cotisation sur le capital initial, elle reste donc identique du premier au dernier mois. D'autres la calculent sur le capital restant dû, elle décroît avec le temps. Sur la durée, la seconde formule coûte sensiblement moins cher, à garanties équivalentes. Le simulateur ne posera jamais cette question, il faut la poser soi-même.

Faites tourner l'outil plusieurs fois, en changeant une seule variable

Une simulation isolée ne vous apprend rien. Une série de simulations vous montre où se trouvent vos marges de manœuvre. Testez, dans l'ordre :

• La durée. Passer de vingt à vingt-cinq ans allège la mensualité de l'ordre de 10 %, et alourdit le coût total de bien plus que ça. Le point d'équilibre dépend de ce que vous comptez faire du bien.
• L'apport. Regardez ce que rapporte chaque tranche de dix mille euros injectée. L'effet sur le taux obtenu est souvent plus fort que l'effet arithmétique sur le capital emprunté, parce que la banque juge le dossier moins risqué.
• Le taux, en le dégradant volontairement de 0,3 point. Si votre projet ne tient plus, il est trop tendu.
• La mensualité, en la baissant de 10 %. Cela vous donne le budget de repli à garder en tête le jour de la négociation.

Ce dernier test est celui que je recommande le plus. Il transforme un chiffre unique en fourchette, et une fourchette se défend beaucoup mieux devant un vendeur ou un banquier.

Le simulateur ne sait pas lire vos relevés bancaires

Un outil en ligne accepte n'importe quel profil. Un analyste bancaire, non. Ce qui fait déraper un dossier tient rarement au montant demandé, et bien plus souvent à des détails que la simulation ignore complètement.

Les découverts des trois derniers mois arrivent en tête. Deux passages en négatif suffisent à fragiliser un dossier, même de vingt euros. Viennent ensuite les crédits à la consommation en cours, y compris les paiements en plusieurs fois qui ne figurent nulle part dans votre esprit mais apparaissent noir sur blanc sur les relevés. Puis les revenus variables : primes, heures supplémentaires, revenus d'indépendant, que la banque retient souvent à hauteur d'une moyenne sur deux ou trois exercices, quand elle les retient.

La conséquence pratique est simple. Trois à six mois avant de déposer un dossier, on solde ce qui peut l'être, on évite le moindre découvert, et on fait apparaître une épargne régulière sur un compte dédié. Cette épargne mensuelle vaut argument : elle démontre que vous encaissez déjà une charge proche de la future mensualité.

Ce qu'un courtier apporte, et ce qu'il n'apporte pas

Un courtier connaît les grilles du moment et sait quelle banque cherche à capter quel profil ce trimestre. Ce renseignement vaut de l'argent, parce que les conditions affichées en agence ne sont pas celles qu'on obtient en négociation. Il fait aussi gagner du temps sur le montage du dossier, ce qui compte quand vous avez signé un compromis avec un délai serré.

Il ne fait pas de miracle sur un dossier fragile, et sa rémunération, généralement de l'ordre de 1 % du montant emprunté avec un plancher, doit entrer dans votre comparaison. Certains courtiers travaillent uniquement à la commission bancaire et ne facturent rien à l'emprunteur : demandez-le d'emblée, la réponse en dit long sur les offres qu'on va vous présenter.

Reste une chose que la simulation ne remplacera jamais : aller voir votre propre banque avant tout le monde. Elle a vos relevés, elle connaît votre épargne, et elle a souvent une marge de manœuvre sur les frais de dossier ou la garantie qu'elle n'accordera pas à un inconnu. C'est un point de départ, pas une conclusion, mais ça donne un premier chiffre réel à confronter aux autres.