Apprenez à évaluer votre potentiel d'emprunt

Le chiffre de 33 % traîne encore partout, y compris dans la bouche de certains conseillers. Il est faux depuis que le Haut Conseil de stabilité financière a fixé le cadre appliqué par les banques : le taux d'effort maximal est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise, et la durée du crédit ne dépasse pas 25 ans, portée à 27 dans le cas d'un achat avec travaux ou d'une acquisition dans le neuf avec différé d'amortissement.

Les deux mots qui changent tout dans cette phrase sont « assurance comprise ». Sur un dossier de couple autour de la quarantaine, la cotisation d'assurance représente couramment 0,25 à 0,40 % du capital emprunté par an, soit plusieurs dizaines d'euros par mois qui s'imputent sur les 35 %. Un emprunteur qui calcule sa mensualité hors assurance se croit à 34 % et se retrouve refusé à 36,5 %. C'est l'erreur la plus fréquente dans les simulations faites à la maison.

Calculer son taux d'effort sans se tromper

La formule tient en une ligne : additionnez toutes vos charges de crédit mensuelles, assurance incluse, divisez par vos revenus nets mensuels retenus par la banque, multipliez par cent. Toute la difficulté porte sur ce que la banque met de chaque côté de la fraction, et les règles ne sont pas intuitives.

Au numérateur entrent la future mensualité, les crédits à la consommation en cours, le crédit auto, le prêt étudiant en phase de remboursement, les loyers versés si vous conservez votre logement locatif, et les pensions alimentaires payées. Un crédit renouvelable non utilisé mais ouvert gêne aussi : beaucoup d'analystes le comptent pour partie. Solder un crédit auto à 250 euros par mois avant de déposer le dossier libère souvent 40 000 à 60 000 euros de capacité, davantage que six mois d'épargne supplémentaire.

Au dénominateur, les salaires nets avant impôt d'un contrat stable comptent en totalité. Le reste est retenu partiellement, avec des usages qui varient d'un établissement à l'autre.

• Primes et heures supplémentaires : retenues sur la base d'une moyenne des deux ou trois dernières années, souvent avec un abattement.
• Revenus locatifs existants ou prévus : retenus autour de 70 % du loyer, la part restante couvrant vacance locative et charges non récupérables.
• Revenus d'indépendant : moyenne des deux ou trois derniers exercices, et une année en forte hausse ne compte presque jamais pour sa valeur pleine.
• Prestations familiales : prises en compte de façon inégale, parfois seulement si les enfants sont jeunes.

Deux banques peuvent donc annoncer des capacités écartées de 30 000 euros sur exactement le même dossier. Ce n'est pas de la mauvaise foi, ce sont des grilles internes différentes.

Le reste à vivre, le critère dont on ne parle pas

Le taux d'endettement est un filtre réglementaire. Le reste à vivre est le vrai critère de décision de l'analyste, et il n'apparaît sur aucun simulateur en ligne. Il correspond à ce qui demeure disponible après paiement de toutes les charges de crédit, une fois déduites les charges incompressibles du logement.

Les repères utilisés tournent autour de 700 à 1 000 euros pour une personne seule, 1 200 à 1 500 euros pour un couple, plus 300 à 400 euros par enfant. Ces montants varient selon les régions et selon l'établissement. Un ménage à 35 % d'endettement avec 2 800 euros de reste à vivre passe sans discussion. Un ménage à 31 % qui ne conserve que 900 euros pour quatre personnes se fait refuser, malgré un taux dans les clous.

Corollaire logique : à taux d'effort égal, un dossier à hauts revenus passe plus facilement qu'un dossier à revenus modestes. Ce n'est pas une injustice arbitraire, c'est de l'arithmétique. 35 % de 8 000 euros laissent 5 200 euros pour vivre, 35 % de 2 200 euros en laissent 1 430, dont il faut encore sortir les charges, l'énergie et les transports.

Un troisième indicateur circule dans les comités de crédit : le saut de charge, autrement dit l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité, épargne mensuelle incluse. Un locataire à 900 euros de loyer qui épargne 300 euros par mois depuis deux ans démontre une capacité à supporter 1 200 euros. Cet historique vaut plus qu'un beau tableau prévisionnel, et il se lit sur vos relevés.

L'apport, la flexibilité et la marge de manœuvre des banques

L'usage veut qu'on apporte au moins les frais annexes, soit environ 8 % du prix dans l'ancien pour les droits de mutation et les émoluments du notaire, autour de 2 à 3 % dans le neuf, plus les frais de dossier et de garantie. Un dossier sans apport reste possible, notamment pour un primo-accédant jeune avec une progression de revenus lisible, mais il se paie par un taux moins favorable.

Au-delà de ce seuil, chaque euro d'apport supplémentaire produit deux effets qui se cumulent : il réduit le capital, donc la mensualité et le coût total des intérêts, et il améliore la lecture du dossier. Attention à ne pas vider l'épargne pour autant. Une banque regarde d'un mauvais œil un emprunteur qui se retrouve sans réserve après la signature, alors qu'un déménagement, une cuisine à équiper et une chaudière imprévue arrivent dans les douze premiers mois.

Point important et peu connu : les banques disposent d'une marge de flexibilité leur permettant de sortir du cadre des 35 % pour une part limitée de leur production, largement orientée vers l'achat de la résidence principale et vers les primo-accédants. Cette marge existe, elle est contingentée, et elle se demande. Un dossier atypique mais solide, par exemple un jeune médecin en début d'activité, a un intérêt réel à être présenté par un courtier qui sait à quel établissement il reste de la marge en fin de trimestre.

Utiliser les simulateurs sans y croire aveuglément

Les calculateurs en ligne font correctement le calcul mathématique de la mensualité. Ils ignorent tout le reste : le reste à vivre, la façon dont votre banque retient les primes, votre historique de compte, l'état du marché immobilier local et le niveau réel des taux proposés cette semaine à un profil comme le vôtre.

Traitez leur résultat comme une borne haute optimiste et retirez-en 10 % pour raisonner. Testez surtout les variantes : ce que change une durée de 20 ans au lieu de 25, ce que fait un apport supérieur de 15 000 euros, ce que libère la clôture d'un crédit à la consommation. C'est dans ces comparaisons que l'outil est réellement utile, pas dans le chiffre unique qu'il affiche en gros.

Une dernière remarque, tirée d'un travers courant : beaucoup d'emprunteurs cherchent leur capacité maximale, puis achètent à ce plafond. Vivre pendant vingt-cinq ans à 35 % d'endettement, sans marge pour un changement de situation, use. Emprunter 15 % en dessous de son maximum coûte une pièce en moins et laisse respirer. Ce n'est pas un conseil très vendeur, c'est celui que je donnerais à un proche.